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“限購”政策攔得住上漲的房價嗎
2017-03-22 23:04   評論(0)

剛剛過去的一周,北京、廣州、南京、青島、石家莊、鄭州、長沙、保定、贛州等城市紛紛出臺政策,加碼住宅限購、限貸。

近日新一輪樓市調控開始,并且矛頭不僅指向一二線城市,也包括部分三四線城市。然而,雖然政策出了一波又一波,房價依然保持上漲勢頭。

2月份,一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%(上月持平),二線城市上漲0.3%(上月0.1%),三線城市上漲0.4%(上月0.4%)。一線城市二手房價格漲幅較大。房價上漲城市數量也有明顯增加。

那么,這一輪的限購、限貸,能對樓市起到什么作用?要想抑制中國房地產市場的泡沫,還要怎么做?

李稻葵:限購政策太硬、太猛、一刀切也有誤傷

清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵

有些措施短期還不錯,比如說限購。但一般來講,限購政策實行兩年之后,很多投資者都已經滿足不限購的條件了,比如說社保繳了兩年。另外限購政策太硬、太猛、一刀切也有誤傷。所以我認為一定要有一個長期的根本性措施,地方政府必須拿出相當的土地財政收入,成立基金長期(將房屋)租給那些中低收入的人群,以此來穩定房地產市場。讓中低收入人群不受高房價的困擾。同時按這個方式,也可以讓地方政府化解一部分高庫存的問題。

從社會問題解決來看,最根本的是什么?是解決一個大的問題,不要讓房地產過快發展,提前消費了未來經濟發展的午餐。現在很多地方經濟還沒發展,一聽說這個地方規劃要建橋,這個地方規劃要搞大項目,馬上地產上去了。可是地產一上去之后,勞動力進不來,很多居民進不來,房子就空置了。房價上去了, 經濟卻上不去。這是目前很多地方經濟發展的悲劇。

李迅雷:管理層去年末亮出“底牌”,“既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落”

中泰證券首席經濟學家李迅雷

房產稅沒有納入今年全國人大的立法計劃,這對于購房者而言,是非常重要的基本面明朗化。而政府對房地產政策的其他底牌,實際上在去年年末的中央經濟工作會議上也亮出來了:要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

最后一句話其實很有意思,既可以解釋當前一線城市房價堅挺、新樓盤遭瘋搶的緣由,也可以解釋部分三四線城市房價上漲、銷售火爆的原因,即像北京、上海和深圳這樣的超大城市,既要嚴格限制人口流入,也要限制土地供應。

中央經濟工作會議明確要求“特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展”,而且,對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言,本身就存在特大城市購房資金的外溢效應,如果又有國家的大都市圈規劃作支持,還有三四線城市去庫存作為供給側結構性改革的一大任務,那么,房價上漲的動力就不言而喻了。

房價的上漲又帶來新一輪的限購,不少二三線城市也被納入限購行列,如三月的前半個月里,張家口崇禮區、保定市淶水縣、涿州、嘉善、杭州、滁州、連江、贛州、南昌、青島、南京這11個城市發布新版限購令。但限購的目的不是為了讓房價跌,這也是管理層的去年末就亮出的“底牌”:“既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落”。

如果今年房價繼續大漲,官方會因為怕引發系統性金融風險而放棄干預樓市嗎?牌總是你出一張,對方也出一張:當管理層看到樓市繼續瘋狂將導致的風險成本過大時,必然會出新招。下跌固然有可能引發風險,但持續上漲意味著未來的跌幅會更大,風險爆發的能量也會更大。至于接下來還會有哪些招,這不是難題,因為辦法總比問題多。

陶冬:慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市,從二線城市擠到三線城市,為去庫存服務

瑞士信貸董事總經理陶冬

如果你試圖用經濟學來分析中國的房地產,無論你從供需性質關系入手,還是從庫存入手,無論你說這個人口結構還是你說可承受能力,用任何一個指標來判斷中國房地產市場結論只能有一個——泡沫。但是如果你用任何這些東西來分析,你就錯了。因為今天咱們頭上那片瓦,不是給你住的,這叫做金融產品,這是一個投資。

北京此時此刻想干的事是慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市,從二線城市擠到三線城市,看看調整一開始出來的是一些一線城市,接著慢慢進入二線城市,最后希望進入到三線城市,為去庫存服務。

2016年還有一個奇特的景象,房地產市場中產階層奮勇跳進去,全民買樓,最高端的有錢人和很多的開發商在慢慢撤出來。誰對誰錯,我不知道,最終只有時間可以給我們一個答案。

王永利:政府實施限貸限購,可能還是現有條件下比較容易和較好的次優選擇

樂視金融CEO王永利

有人反對政府限貸限購,認為這屬于行政干預,應該擴大土地和房產供應,以緩解供需矛盾,抑制房地產價格上漲。這似乎很有道理,但卻忽視了一個現實:如果人們普遍認為房價總體上只漲不落,而且沒有保有環節的成本抑制,投資房地產成為最好的保值升值選擇,哪怕買完后空置著都能通過升值獲利,那么中國房地產的需求可能根本無法滿足。同時,中國是世界上人均可利用土地非常少的國家,大規模工業化、城鎮化又占用了很多好的農田,威脅糧食品質和安全,依靠擴大土地和房產供應來抑制房地產價格,可能難以實現預期目標。在這種情況下,政府實施限貸限購,可能還是現有條件下比較容易和較好的次優選擇。

陳杰:要想真正解決城市住房問題,特別是投機性“炒房”現象,僅靠“限購”和“限貸”是不夠的

上海財經大學公共經濟與管理學院投資系主任陳杰

我國城市住房問題的根本癥結,就是住房供應體系出了問題,供應品種單一,供應結構不合理,無法適應人民群眾豐富的差異化住房需求,所有住房需求都集中在商品產權房市場上,很容易引發炒作投機。因此,要想正真解決城市住房問題,特別是投機性“炒房”現象,僅靠“限購”和“限貸”是不夠的。說到底,供給側結構性改革的最終目的是滿足多樣性住房需求,主攻方向是提高住房供給的多層次多元化。只有從供給側出發,有效調動市場機制和政府保障兩只手,增加租賃房供給,尤其是長租房,通過空置稅打擊囤房,才能貫徹落實好中央經濟工作會議的精神。

但還是要強調,打擊炒房要通過加快立法或發布房地產市場規范條例,要通過規范的法律規章制度,有法可依、依法治國地來遏制這些行為。

另外,我國住房市場區域分化加快,各地要有不同的政策,不能照搬。大城市房價高的壓力,與區域發展不平衡有很大關系。一個城市內部的房價也往往有很大差異,與公共服務配置尤其學區房的分布直接有關。解決房價問題和從根本上消除炒房,還需要靠努力推進公共服務的區域與空間均等化。

劉世錦:房地產稅還是要出的,也不能拖的時間太長

中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦

我們已有的城市化發展的理念、戰略和政策需要大的調整。比如這么多年,一直在限制大城市的人口,首先是你能不能限制得住,實際上限制不住,比如從幾百萬到一千多萬、兩千多萬,限制不住。另外得回答一個問題,這種限制是對的嗎?就是我們一方面講,我們要轉型升級,要創新,要發展服務業,另一方面你不讓人聚集,這些東西是出不來的。這是第一個問題,我覺得需要思考。

第二個就是城市政府,有意無意把房價往高推,為什么這么搞呢?賣地有收入。但是我想,如果地價過高以后,成為生產運營各方面最大的成本,整個城市運營成本上去以后,你是沒有競爭力的,城市相當一部分產業可能會衰落。

所以我說你是得到了一個賣地收入的芝麻,最后把整個城市轉型升級服務業的發展、創新發展的大的蛋糕——那個西瓜給丟了,撿了芝麻丟了西瓜不合算。所以城市經營者的思路和戰略需要調整,下面土地制度要改革,住宅用地普遍是偏低的。農村土地制度改革,三中全會講的很清楚了,能不能加快推動。

最后講一句,就是房地產稅還是要出的,也不能拖的時間太長,如果有房地產稅,你可以進行結構調整的。

高善文:中國與全世界絕大部分國家和地區最根本的差異在于土地制度

安信證券首席經濟學家高善文

從供應層面上來看,中國大陸的房地產市場,與全世界絕大部分國家和地區最根本的差異在于土地制度:中國大陸的城市土地制度是國有的,全世界絕大多數城市和地區土地是私有的。

在國有制度下,由于缺乏其他供地主體的競爭,面對大量人口流入,城市土地供應難以快速擴大,這樣人口流入壓力更多地體現為地價和房價的上升。

如果進一步考慮政府決策的政治經濟過程,那么土地壟斷的情況會更復雜:面對過高的地價和房價,存在很強的呼吁要求政府增加土地供應。但如果政府切實地大量增加供地,從而導致地價和房價的下跌,這幾乎確定地會受到銀行和大量社會中產階層的反對,畢竟銀行的按揭和抵押貸款、中產階層的主要財富都集中在土地和房地產市場;但如果政府嚴格控制供地,進而導致地價和房價上升,這又會受到剛進入城市的年輕人以及沒有住房的低收入者的反對。

2012年以來,人口集中流入了大城市和特大城市,同時由于這些城市供地意愿較低,產生了明顯的房價上漲壓力。但在大量的二線以下城市,人口流入速度相對較慢,同時城市供地意愿相對更強,房價的表現也較弱。

薛兆豐:只有不斷增加土地供給,才能根本解決住房困難

北京大學國家發展研究院教授薛兆豐

政府采用拍賣的形式批出土地,恰恰緩解而不是激化了市場對住房的需求。為了使土地賣得更高的收入,政府也積極從事了環境配套設施的建設,從而提高了土地的實際價值。但是,中國正經歷人類歷史上從未見過的城市化過程,再加上文化傳統、養老保障和防范通脹等考慮,市場對購買住房的需求格外高。無論如何,只有不斷增加土地供給,放寬土地用途轉換的限制,允許其他土地供給源進入市場,才能根本解決住房困難,并減慢實際房價的增長。


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